Несмотря на нестабильную экономику, люди продолжают приобретать недвижимость, поэтому важно понимать, что будет с ценами в 2019 году. Кроме того, недвижимость была и остается одним из самых популярных и надежных инструментов инвестирования. Учитывая, что ценообразование рынка жилья складывается из многих факторов, покупатели и инвесторы обращаются к мнению экспертов, прогнозирующих стоимость жилого фонда.
Содержание
- 1 Текущая ситуация
- 2 Главные факторы рынка
- 3 Мнение экспертов
Текущая ситуация
После значительного роста в 2015 году (на 10-15% по стране), за последующие 2 года цены несколько снизились. Однако за 2018 год эти показатели в целом немного выросли (на 5-10%, в зависимости от региона). К концу года наблюдается скачок цен на жилье, причем как по вторичному, так и по первичному рынку (в Москве рост составил до 5% за ноябрь). Однако подобные скачки – обычное явление в конце года, в январе-феврале стоимость возвращается к прежним показателям. Аналитики прогнозируют аналогичное «проседание» в первом квартале 2019 года.
Средние показатели за 2018 год по некоторым городам РФ (тыс.руб/кв.м):
- Москва – 210.
- Сочи – 118.
- Санкт-Петербург – 116.
- Хабаровск – 89.
- Казань – 72.
- Екатеринбург – 72.
- Нижний Новгород – 66.
- Анапа – 62.
- Тюмень – 60.
- Выборг – 56.
- Новосибирск – 53.
- Киров – 48.
- Тверь – 44.
- Ижевск – 43.
- Владимир – 42.
- Рязань – 41.
- Астрахань – 38.
- Тольятти – 28.
Главные факторы рынка
Предсказать точные цены на недвижимость в 2019 году не представляется возможным даже аналитикам, однако можно оценить перспективы. Ценообразование происходит сообразно главным экономическим факторам:
- Покупательский спрос и покупательская способность. Как таковой спрос на жилье не снижается и вряд ли снизится в ближайшие несколько лет, но покупательская способность падает. Хотя чиновники утверждают, что инфляция в 2018 году была рекордно низкой, по факту заработные платы обесцениваются, товары, продукты и коммунальные услуги дорожают. Также на экономике негативно скажется ужесточение политики налогообложения.
- Ипотечное кредитование. Не менее 55% жилья приобретается на заемные банковские средства. Процент по ипотеке снизился с 2015 года на несколько пунктов – с 13-14% до 9-10% в 2018 году, вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ, которая упала до 7,25%. Однако со второй половины 2018 года ставка закрепилась на уровне 7,5%. Если в 2019 году ставка снизится до 7%, ипотечные программы также станут доступнее, но, учитывая осторожную политику ЦБ, такой вариант маловероятен. Скорее всего, ставки по ипотеке сохранятся в диапазоне 9-11%.
- Строительная сфера. Новостройки привлекают покупателей высоким уровнем комфорта и современной инфраструктурой, однако их стоимость заметно выше. Девелоперским компаниям приходится нелегко: себестоимость построек увеличивается, т.к. стройматериалы дорожают в связи с падением рубля. Однако рынок первичного жилья в крупных городах очень широк, и предложение порой превышает спрос. В связи с этим застройщикам приходится привлекать клиентов скидками. Но утверждать, что квартиры на первичном рынке подешевеют в 2019 году, вряд ли возможно.
- Политическое регулирование. Правительство предполагает решить проблему «обманутых дольщиков» комплексом мер, направленных на контроль девелоперской деятельности. Инструмент долевого строительства перестанет применяться, финансовые вложения в строящиеся объекты будут происходить через кредитные организации, а не напрямую. Для более мелких строительных компаний это означает уход с рынка, а крупные игроки постепенно поднимут стоимость своего продукта. Однако этот процесс начнется не ранее 2020 года.
Важно: анализируя совокупность основных факторов, можно сделать вывод, что цены на жилье в 2019 году поднимутся, но не значительно, на несколько процентов. Это обусловлено тем, что хотя расходы застройщиков растут, покупательская способность россиян падает.
Мнение экспертов
Чтобы понять, что будет с ценами на недвижимость в 2019 году, потенциальные покупатели обращаются к мнению экспертов. Анализируя экономические факторы и статистику прошлых лет, риэлторы, девелоперы и аналитики делают прогнозы на предстоящий период.
Эксперты разошлись во мнениях относительно будущей стоимости жилья. Большинство из них сходятся на том, что в целом рынок немного «просядет», и эта тенденция будет продолжаться до 2020 года.
- Михаил Ганелин, старший аналитик компании «Атон», утверждает, что квартиры не только не подорожают, но и немного подешевеют. Он основывает свой прогноз на влиянии программы реновации в Москве (для столицы) и с большим объемом возводимого жилья в целом. По его мнению, вторичка также подешевеет на 10-15%, поскольку первичный рынок останется без инвестиций дольщиков.
- Юлия Рышкина, аналитик «IRN-недвижимость», также считает, что недвижимость останется на прежнем уровне. Хотя во втором полугодии 2018 наблюдался некоторый «отскок» цен вверх, это было связано не с переломом ситуации в целом, а с ипотечным «бумом», когда ставки достигли рекордного минимума. Учитывая, что стремительное снижение процента по ипотеке остановилось, в 2019 году покупательский спрос не увеличится. У граждан уже очень много кредитов, а доходы населения падают.
- Эксперт в области премиального жилого сегмента столицы Станислав Ришко предполагает, что рынок вторичного жилья постепенно продолжит «просаживаться». В Москве стоимость квартир бизнес-класса с 2015 года упала на 13%, и эта тенденция продолжается. Однако новостройки подорожают на 10-15% — это обусловлено ужесточением финансового контроля над деятельностью застройщиков.
- Представители гильдии риэлторов РФ считают, напротив, что ценовое дно рынка недвижимости почти достигнуто, и во втором полугодии 2019 года начнется медленный, но уверенный подъем стоимости квадратных метров жилого фонда. Они советуют потенциальным покупателям приобретать квартиры в первом полугодии, поскольку в этот период обычно наблюдается «отскок» от предновогоднего повышения на 5-7%.
Прогноз цен на XII Московском форум лидеров рынка недвижимости: видео
