С недавних пор для собственников недвижимости в многоквартирных домах в числе прочих коммунальных платежей появилась новая статья расходов, платеж за капитальный ремонт. Недостаточное информирование и спорные вопросы в правомерности такого дополнения к оплате услуг ЖКХ привели к шумному обсуждению того, нужно ли жильцам платить за капремонт, что входит в этот платеж, и как расходуются собранные средства.
Переписать действующий закон вряд ли удастся кому-то из собственников, но понимание сути нововведения поможет объективно оценить его необходимость или найти способ выгодно его применять.
Что нового в законе
В конце 2012 года Правительство РФ приняло федеральный закон № 271 о капитальном ремонте. Целью разработки этого нормативного правового акта было упорядочить и регламентировать процессы, связанные с ремонтом и реконструкцией жилых многоквартирных домов.
В законе обозначено, что ответственность за состояние этих зданий лежит на собственниках квартир. Значит именно владельцы жилплощади в них обязаны финансировать капремонт домов. Жильцам принадлежат отдельные квартиры, но каждый пользуется общими лифтом, подъездом, водо- и газоснабжением, зависит от целостности важных структурных элементов здания, фундамента, крыши, перекрытий.
Так же закон содержит информацию о том, в какие фонды возможно осуществлять платежи, как рассчитывается размер платежа, кто должен заниматься организацией ремонта, что входит в понятие “капитальный ремонт” и другие нюансы.
Принятый нормативный правовой акт стал первым комплексным законодательным документом, разъясняющим большинство аспектов капремонта многоквартирных домов.
Реклама:
Как было раньше?
Закон, созданный с благой целью навести порядок в жилищном кодексе в вопросе содержания многоэтажных жилых домов, подавляющим большинством собственников был воспринят крайне негативно. Но прежде, чем негодовать о появлении новой строки в квитанции коммунальных платежей, стоит разобраться, как обстояла ситуация до введения обязательных платежей за капитальный ремонт.
Когда вся недвижимость в стране принадлежала государству, было логичным, что оно же и должно было следить за состоянием многоквартирных домов. И вопрос о том, кто оплачивает капремонт здания, не возникал. После волны приватизации получилось, что сами квартиры стали частной собственностью со всеми вытекающими последствиями, а составляющие дома, которые в общем пользовании, конкретного статуса не приобрели.
Долгое время финансирование масштабных ремонтных работ осуществлялось за счет бюджетных средств. Но это касалось не всех построек и не в каждом регионе. Отчасти эта неоднородность объясняется тем, что в начале процесса приватизации органами власти было обещано произвести капремонт нуждающихся в нем зданий. Такая оговорка была необходима, ведь люди получали в собственность жилье не в новых домах, а в простоявших несколько десятков лет.
Зданий, требующих ремонта, оказалось много, процесс затянулся. Постепенно некоторые управляющие компании уже начали заниматься регулярным сбором средств с владельцев квартир на различные работы, замену лифта, новые окна в подъезд и т.д. В других случаях сами жильцы организовывали особенно важный срочный ремонт за свой счет. В итоге оказалось непонятным кто за какой ремонт обязан платить, и в какие сроки должны осуществляться те или иные работы.
В чем разница капитального и текущего ремонта
Говоря о платежах за капремонт, нельзя забывать, что в коммунальные платежи и без того входила и остается сегодня оплата услуг по текущему ремонту. У многих собственников возникает вопрос, почему они должны что-то платить дополнительно, если ремонтные работы и так были учтены.
Но капитальный и текущий ремонт отличаются, и разница прописана в нормативных документах, в Постановлении 279 изложен перечень работ, относящихся к тому или иному виду ремонта, и определены цели их проведения.
Текущий ремонт необходим для подержания состояния дома, достаточного для его нынешнего функционирования и соответствия приемлемого внешнего вида. Целью капремонта является предотвращение износа здания, обеспечение возможности эксплуатировать дом в дальнейшем максимальный срок. В ходе ремонта производится полная или частичная замена деталей или целых структурных элементов здания, системы коммуникаций в нем.
Например, залатать дыру в кровле, чтобы не текла крыша, – это текущий ремонт, а замена кровли на всем здании по причине её износа – это капитальный ремонт. Первый вариант должен решить уже возникшую проблему, а второй нужен для того, чтобы эти проблемы и не возникали.
Реклама:
Кто обязан платить?
Взносы в счет капремонта в соответствии с нынешним законодательством являются не добровольными, а обязательными. В случае длительного уклонения от уплаты владельцу квартиры могут быть применены следующие санкции:
- Каждый день просрочки будет стоить 1/300 от действующей ставки рефинансирования ЦБ.
- Если дело дойдет до суда, к сумме долга прибавятся затраты на судебные издержки.
- Наличие долгов по коммунальных платежам, в том числе за капитальный ремонт, может стать основанием для запрета на выезд из страны.
- Неоплаченные обязательные счета препятствуют совершению сделок с недвижимостью. Так как долг переходит новому владельцу, разумный покупатель в большинстве случаев отказывается от заключения договора, узнав о задолженности.
По умолчанию осуществлять взносы за капремонт должны все владельцы квартир в многоэтажных жилых домах вне зависимости от того, являются ли они жильцами этих домов. Аналогичные обязательства есть и у собственников коммерческих площадей в этих домах. В связи с последними изменениями, собственники недвижимости в новых домах освобождаются от платежей за капремонт на срок в 5 лет с момента сдачи здания в эксплуатацию.
Кроме того, в законе указано, что на местном уровне региональные власти могут предоставить льготные условия оплаты некоторым гражданам.
- Одиноким пенсионерам в возрасте старше 70 лет,
- Инвалидам первой или второй группы,
- Детям, имеющие инвалидность,
- Родителям, у которых дети-инвалиды.
В рамках помощи малоимущим предусмотрено снижение финансовой нагрузки за счет уменьшения размера платежа на капитальный ремонт, если общая сумма коммунальных платежей стала составлять более 18% дохода собственника.
Единственный законный способ не платить за капремонт – вернуть квартиру государству, то есть отказаться от приватизации. Тогда жилплощадь снова становится муниципальной, взносы на капремонт делать не нужно, но и продавать, завещать, дарить квартиру будет нельзя.
Есть и варианты, при которых сумма уплаченных взносов возвращается собственнику квартиры. Если здание признается аварийным и восстановлению не подлежит, или место его расположения в дальнейшем будет использовано на нужды города, то есть принят план на снос дома, владельцы квартир освобождаются от платежей за капитальный ремонт, а выплаченные ранее деньги можно вернуть.
Куда поступают платежи и от чего зависит их размер
С 2015 года одной из составляющих коммунальных платежей стал взнос на капремонт. Размер платежа федерально не зафиксирован, законом лишь установлена прямая зависимость суммы от площади квартиры. Минимальную плату за один квадратный метр устанавливают региональные органы власти. Так жители Тюмени должны вносить не менее 20 руб. за метр, а для владельцев квартир в Санкт-Петербурге расчетная цифра – всего 2,5 руб.
Сбором средств занимаются управляющие компании, ЖЭК или ТСЖ, но деньги копятся на отдельном счету, для этого создается специальный фонд. После принятия региональными властями областной программы капитального ремонта многоквартирных домов в течение 60 дней жильцами должен быть выбран способ накопления денежных средств.
- Осуществление взносов на счет конкретного жилого дома.
- Перечисление обязательных платежей на счет регионального оператора.
На общем собрании собственники квартир могут принять решение о более высоком платеже, чем установлен минимум в данном регионе. Такие прецеденты имеют место быть в случае созданного специального счета отдельного дома, так как жильцы уверены, что собранные средства пойдут на ремонт только их дома.
Но важно отметить, что счет в банке может открыть только одно физическое лицо, или юридическое лицо, а жилой многоэтажный дом ни тем, ни другим не является. Поэтому собственники должны кого-то наделить полномочиями владения и управления счетом (как правило регистрируется ТСЖ, или счет открывается от лица УК).
Если за два месяца счет многоквартирного дома не создан, собранные взносы уходят на счет регионального оператора, некоммерческой организации, образованной исполнительной властью субъекта РФ. Это единый фонд, аккумулирующий платежи собственников квартир данного региона, предназначенные для проведения капремонта всех жилых многоэтажных домов, которые расположены на территории области.
Как распределяются средства
В зависимости от того, какой способ накопления выбран, по-разному происходит расходование средств, установка сроков и организация процесса капитального ремонта.
Если собственники квартир решили открыть счет дома, на них же возлагается ответственность за составление графика работ, поиск подрядчиков, выполняющих ремонт, принятие сметы, контроль качества оказанных строительных услуг, отчет за потраченные денежные средства. Но вся сумма на счету идет на нужды только одного конкретного дома. Отдельный счет дома кажется более выгодным и прозрачным вариантом, но требует большей ответственности со стороны владельцев жилплощади в многоэтажных домах.
Каждое действие необходимо согласовывать со всеми собственниками в ходе общедомовых собраний, без личной заинтересованности и активности жильцов реализовать такого рода самоуправление невозможно. Кроме того, индивидуальные счета многоквартирных домов не могут претендовать на государственные дотации и займы из ресурсов регионального оператора, фонд формируется только из собранных с жильцов взносов и процентов, начисляемых банком.
В случае перечисления платежей на счет регионального оператора, всеми процедурами согласования, проведения ремонта и отчетности за потраченные средства занимается муниципалитет. В момент принятия областной программы капитального ремонта составляется график осуществления ремонтных работ на 30 лет, при этом учитываются:
Дата сдачи здания в эксплуатацию
Период проведения последнего капитального ремонта (разные виды работ и особенности местности определяют максимальный временной интервал между датами ремонта, нормативные сроки прописаны в приложениях к закону).
Объем собранных средств
Эта информация публичная, поэтому любой собственник жилья в многоквартирном доме может узнать, когда планируется капремонт его дома. Преимущество регионального оператора состоит в том, что при восстановлении одного дома могут быть задействованы взносы жильцов других многоэтажек, и есть дополнительное финансирование со стороны государства. Такой вариант выгоден жильцам более старых домов, требующих масштабных и дорогостоящих работ.
В любом случае по факту проведенных работ должен быть составлен подробный отчет, от УК, ЖЭК или ТСЖ. Обязательства контроля расходования общих денежных средств и проверки качества осуществленного ремонта возложено на государственные структуры:
- Государственный жилищный надзор,
- Прокуратура,
- Счетная палата.
Причины возражений собственников
Но какой бы стройной и понятной не казалась бы Правительству принятая им структура взаимодействия для проведения капремонта, у собственников остается большое количество возражений и недовольств.
- Большинство убеждены, что владелец отвечает только за ремонт самой квартиры, а прочие расходы на дом должны покрывать ранее существовавшие платежи на текущий ремонт.
- Сохраняется некоторая несправедливость в отношении жильцов домов, построенных более 30-50 лет назад. В период приватизации государство обязалось провести капитальный ремонт таких зданий за свой счет, но большое количество построек так и не было отремонтировано. В результате серьезная финансовая нагрузка легла на всех собственников недвижимости в многоквартирных домах.
- Многих не устраивает перспектива платить за ремонт, который планируется через 10-20 лет. Люди не доверяют столь долгосрочной программе и боятся, что деньги обесценятся или потратятся недолжным образом.
- Жители новостроек недоумевают, какое они должны иметь отношение к капремонту других домов, если их здание в ближайшее время не нуждается в серьезных работах.
- Немало вопросов возникает к принципу определения минимального размера платежа в разных субъектах РФ, слишком велика разница, и нет системной зависимости от природных условий или экономического благосостояния региона.
Неоднократно управляющие компании были уличены в попытках представить текущий ремонт в качестве капитального. Размытость этих понятий позволяет УК тратить взносы на капремонт на работы, которые должны быть проведены за счет других коммунальных платежей, в итоге остающихся присвоенными недобросовестными лицами.
Подвергалось сомнению даже соответствие конституции РФ закона, обязывающего жильцов делать ежемесячные взносы в счет капремонта. Но суд признал положения закона правомерными и не противоречащими действующей конституции.
Закон о капитальном ремонте вызвал бурные обсуждения в обществе, прозвучало множество возмущений и опасений со стороны собственников квартир, депутатов, прокуратуры. Но в настоящее время подтверждена правомерность такого нововведения, и разъяснена необходимость сбора средств с владельцев жилья. Взносы на капремонт являются обязательными, как и все остальные коммунальные платежи, и за неисполнения этого обязательства законодательно предусмотрена ответственность собственников.
Многие возражения можно нивелировать, если воспользоваться вариантом специального счета для конкретного дома. Важно осознавать, что частная собственность предполагает не только права на пользование ею, но и обязанности, касающиеся содержания её в надлежащем состоянии. Многоквартирный дом по сути является коллективной собственностью, а значит полномочия и ответственность возложены на всех собственников за все здание целиком, а не только за отдельные квадратные метры.
