Коронавирус нанес серьезный удар по бизнес-среде в России и мире. О том, как теперь следует договариваться арендодателям и арендаторам, — в новой колонке колумниста iReactor Тамары Буйловой.
1 апреля опубликован 98-й ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», дополняющий законодательство в период коронакризиса. Это закон широкого спектра действия, вносящий изменения сразу во множество других законов из разных сфер жизни общества.
В таком огромном и серьезном документе нашлось место проблеме, появившейся из-за коронакризиса, а именно: в статье 19 законодательно растолкована одна из самых сложных проблем нынешнего кризиса для бизнеса — проблема взаимоотношений в этот тяжелый период между арендатором и частным арендодателем. Государство первый раз вмешивается в формирование цены за аренду между двумя частными предприятиями.
Само наличие ст. 19 в 98-м ФЗ уже указывает на то, что проблема сложная и касается она очень многих сфер: кинотеатров, предприятий общественного питания, фитнес-центров, косметических салонов, любых арендаторов в торговых центрах и, конечно, гостиниц в том числе.
Кроме того, чтоб упростить процедуру переговоров между заинтересованными сторонами, некоторые региональные власти (например, Санкт-Петербург) планируют предоставить льготы по имущественному и земельному налогу именно для арендодателя. Т. е. и на региональном уровне власть старается сделать все возможное, чтобы две заинтересованные в продолжении существования арендного договора стороны наконец договорились!
Источник фото: Федеральное агентство новостей — Степан Яцко
Как далее будет складываться практика применения этого закона, говорить без подзаконных актов сложно. Поэтому Министерство экономического развития РФ подготовило первый подзаконный акт — проект постановления правительства к данной статье закона, где порядок его применения разъясняется подробнее. И вот тут у части бизнес-сообщества (арендаторов) возникли возражения и вопросы.
Предлагаемая в проекте постановления отсрочка – это отсрочка. Это не каникулы, это не скидка, не уменьшение платежа, это отсрочка. Которая означает, что бизнес-арендатор весь 2021 год платит двойной тариф за аренду: за предыдущий год, 2020-й, где всех постигли «обстоятельства непреодолимой силы», но платит за них только одна сторона, ну и за сам 2021 год. Интересно, кто сможет справиться с двойным тарифом за аренду в следующем году, когда экономика только начнет восстанавливаться? Ответ очевиден даже при элементарном подсчете: сейчас у бизнеса нет выручки, потому что ничего не работает. Аренда, предположим, платится минимальная, а в будущем году надо будет заплатить все, что не заплатил в этом. Аренда часто составляет до 50% от общего объема поступающей выручки, маржинальность бизнеса сейчас 8-15%. Ориентировочно, оставшиеся 42-35% — это текущие расходы, налоги и т. д., и как справиться? А по многим налогам ведь тоже отсрочка, и их тоже надо будет платить в следующем году.
Мало того, так как региональные власти идут навстречу и снижают налог на имущество и землю, то как минимум на размер снижения налога могла бы уменьшиться арендная плата. Но предложение об уменьшении арендной платы на размер уменьшенного налога в проекте постановления правительства пока отсутствует. Поэтому государству не помешало бы прямо намекнуть арендодателю: налоги снижают, сэр, чтобы вы арендатору скидку дали!
Источник фото: kld.sledcom.ru — Пресс-служба СУ СК РФ по Калининградской области
Что хорошо в проекте постановления – это формула, которая четко связывает волатильные месяцы для жизни пострадавшего бизнеса с размером арендной платы. Потому что подобная формула позволит арендодателю не сомневаться в честности другой стороны договора. Но и формула, в основании своем правильная, нуждается в корректировке: в учете размера снижения имущественного и земельных налогов, в расширении сроков применения, как минимум с момента первой нерабочей недели и дольше, чем сейчас дата начала выплаты отсрочки, указанная в проекте постановления – 1 октября 2020. Восстановление экономики займет больше времени!
А если предприятие закрылось по предписанию властей, необходимо ввести дополнительную формулу – потому что аренда в этот период закрытия по предписанию вообще учитываться не должна, необходимы каникулы.
Читателю, далекому от бизнеса, может показаться, что заметка скучновата из-за обилия технических деталей. На самом деле нет, это часть сложного процесса нахождения договоренностей и согласия между различными заинтересованными сторонами. Маленькая инструкция по действиям, когда всем надо договориться.
Будьте здоровы и не унывайте!
